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2016.01.21

碧桂园的“马六甲雄心“

来源:南方周末    浏览量:5629

碧桂园的“郊区大盘”逻辑即将再次释放其商业价值。瞄准刚需,寻找级差地价,完善配套,创造影响力,最后释放升值潜力。这块新加坡腹地就是碧桂园新的实验场,也是规模如此之大的第一个海外实验场。

从广东省顺德区到马六甲海峡怎么走?很遗憾,谷歌地图的显示结果是,无法计算驾车路线,无法乘坐公共交通,也无法提供航班路线。不过这并不代表这2600 多公里的直线距离无路可寻。对于碧桂园主席杨国强而言,这是他的未来城市梦想正在开拓的路线。

2015 年12 月18 日,总投资额将超过2500 亿元人民币的碧桂园森林城市项目在碧桂园顺德总部正式发布。这个坐落在马六甲海峡、背靠马来西亚依斯干达特区、紧依“亚洲十字路口”花园国家新加坡的城市项目,占地13.86 平方公里,宣告了碧桂园海外大盘项目的发轫。

已年过60 岁的碧桂园创始人杨国强在发布会现场巡视一圈,像明星一样与“粉丝”们合影,和嘉宾一起给“树苗”浇水,正式发布森林城市项目。他甚至开心得像个小孩一样在演讲前对着话筒说,“拿我的咖啡来。”

发布会的现场就是杨国强在总部里建起的电影院,他理想中的家就是这样,所以碧桂园员工们的福利之一是可以经常在这里免费看电影;总部入口处设计的“热带雨林”和墙面上布满的植物,就是他年少时梦想的住宅应有的样子;这里刚刚发布的森林城市项目,也是他梦想中的未来城市。与其说这是一场项目发布会,这更像是一个资深地产人梦想展示厅。

如今梦想真的在一步步落地,这位从顺德包工头做起发家的房企老大,操一口带有浓重广东口音的普通话难掩欣愉。他仿佛已经在鸟瞰整个森林城市,给出了对森林城市最直观立体的描述:“车辆在地下穿行,地面都是公园,建筑外墙长满植物。”

新马间的新“血管”

2015 年12 月19 日傍晚,在连通新加坡、马来西亚两国的两座跨海大桥上,超过40 万人来回其间。如果此时从马来西亚出发,从新马第二大桥通关,还得花上几十分钟,才能抵达似乎就近在眼前的不到2公里外的新加坡。

建在新马之间的森林城市,将来会给新马之间的通关通行提供一种更多的可能:在森林城市的岛上新设海关,开通两国之间的新航路,一旦这个计划成型,森林城市也将会成为马来西亚通往新加坡的最前线。

如果盯着依斯干达和新加坡的区域地图看一会,头脑中会很自然地出现深圳和香港的相对区位。如今的马来西亚年轻人比例高,人力成本也相对较低,但经济发展速度快,不仅仅是区位,就连发展趋势也让人不住地想起20 多年前的深圳。对于马来西亚而言,对岸仿佛就是梦想之地。

依斯干达特区的发展确实也参考了港深模式。马来西亚柔佛州当地拿督Othman 在接受媒体采访时说:“我们把中国的深圳立为借鉴,众所皆知,深圳这几十年的经济增长幅度蔚然壮观。其中一个原因是深圳的地理位置显要,靠近身为东北亚商业及金融中心的香港,从后者之经济溢出效应中寻找到了定位。”拿督是马来西亚一些有功人士得到的一种头衔,册封的标准是对国家有杰出贡献,但必须要有皇室成员、政府推荐。

“某种程度上,森林城市是效仿着深圳当年的发展途径,凭借新加坡的经济发展和国际联通性,推动本身的经济。值得一提的是,新加坡的运营成本及生活消费皆昂贵,间接为较低成本的森林城市提供了有利商机。”Othman说。

在“依斯干达-新加坡模式”里,产业转移的想象空间会集中在医疗、教育、养老等领域。按照碧桂园的设想,森林城市里的新人口将从马来西亚、新加坡、中国以及欧亚乃至美洲澳洲等各地被吸引而来,他们有序地分布在15 万工作岗位和新崛起的8大产业中。

在森林城市的诸多“名片”中,教育资源是主打之一。在项目所在的新马特区,已建成英国纽卡斯尔大学、英国雷丁大学等学府,多个项目直线距离约15-30公里内。更比邻新加坡国立大学、南洋理工等世界名校。

除此之外,森林城市项目已签约美国名校,如美国历史最悠久、最负盛名的大学预科学校之一——Shattuck-St.Mary's School,未来森林城市将规划幼儿园到高中的全龄国际教育。而加入马来西亚第二家园计划,孩子在马来西亚就读两年,就可以“华侨生”身份参加联招高考,升读中国名校的最佳途径之一。

一个自由、文化丰富、包容的特区岛群,往往最早是由政策设计孕育出的。

这是一座几十万人口的智慧生态之城,在未来的国际区中,外国购房者的门槛会更低,从马来西亚政府一般要求的100万马币降到50 万。目前新建企业在前5 年可以享受所得税减免至7.2%,而原来的一般水平是24%。新海关、免税区,这些远景在经济体量逐渐增长后,将陆续在岛上生长出来。

从硬件到运营,到经济文化,这座兴建于海峡之边的城市,并不仅仅是钢筋水泥,有贯通柔佛海峡、助推区域产业的梦想,这才配得起打造未来城市的雄心。

 
马六甲畔的潜力新城

在远离广东顺德2600 公里的外的地方,一个贝壳造型的建筑旁,入口两侧的门卫身着制服向来宾敬礼,他们用马来语说着欢迎,厅内的红色地毯上则写着中文的“欢迎光临海之贝”。有的中国来的投资客已经在预售区询问怎样预订以享受先期购买的折扣。碧桂园森林城市的销售中心海之贝已经在海上先期建造起来。

在当地合作方眼中,中方的规划和动作效率总是令他们吃惊,拿督Othman 在接受采访时说,“我们感到这不是上了一般的火车,而是上了高铁。6个月碧桂园就建好了销售中心‘海之贝’。我们不常这么做,但是我们学习到了态度、科技水平,受到了震撼。”

这个贝壳恰好坐落在东南亚最重要的要塞边,杨国强的新路线俨然成了国家“一带一路”发展路线上的重要节点。

在亚洲的心脏环顾四周,森林城市仅需4-6 小时的航程就能覆盖中国大部分省市,亦无时差;邻近隆新高铁,2022 年通车后,90 分钟来往于吉隆坡、新山、新加坡;连通泛亚铁路,未来从中国坐高铁7 小时到新马,比飞机更方便。目前碧桂园森林城市项目已经被广东省列为“一带一路”重点项目。整片东南亚区域都能得到辐射,大有可为。

碧桂园也不仅仅是自己在出海。碧桂园集团整合麾下“中国建造”全产业链军团抱团出海,许多相关的国内企业也由此积累了海外施工的经验。碧桂园集团总裁莫斌对记者说,他希望在森林城市项目上汇聚全球最顶尖的智慧生态城市理念与科技,“使森林城市成为其海外战略的最高代表作。”

在新加坡南洋理工大学人文社科学院院长刘宏的观点中,如果善加利用森林城市所处新马交界地带的区位优势,发挥其桥梁与纽带作用,挖掘其对话窗口价值,森林城市可能成为“各种贸易投资规则融合共赢的战略节点”。

在马来西亚一侧的海关,当地工作人员见到中国人模样的旅客,常常会不可思议地瞬间转换,吐出一口流利的中文,问你要通关资料。

按照碧桂园在马来西亚上一个楼盘“金海湾”的销售数据,来自中国的客户买走了已售楼盘的40%,马来西亚人和新加坡人则各自买走了30% 和20% 。华人在依斯干达特区投资者中的角色变得越来越重要。

2013 年8 月11 日,碧桂园在海外的首个项目——金海湾项目开盘,开盘当天,柔佛苏丹依布拉欣殿下及王储首次亲临主持房产推介礼,全日吸引上万人次到场,轰动新马两地,开盘当天即售出100 亿,一举成为马来西亚全国房地产项目销售面积、套数和金额的三个第一名。经过几年的销售,金海湾俨然成了当地的景观之一。如今游客来到新山,往往要去金海湾,既能感受马六甲海峡的景致,又能远眺对岸繁华的新加坡。

碧桂园的雄心与算盘

在房地产业内人士看来,伊斯干达特区的飞速发展描绘了一个类似中国香港和深圳的故事,同时,低廉的土地价格和开发环节较少的税收环节,都在吸引着内地开发商涌入。马来西亚政府为吸引国外投资者,做了不少实质性的工作。在地产的开发中,按照当地的优惠政策,滚动的投资资金可以用于回笼,也让房企减轻了不少压力。

特别是在马来西亚房企扎堆的柔佛州新山市,马来西亚政府2006 年便设立了伊斯干达特区,与雪兰莪州、西部巴亨和吉打并列国家四大特区,重振经济。伊斯干达特区与新加坡一水之隔,涵盖新山市在内的5 个县市,面积是新加坡的3 倍。因此,有人认为,马来西亚房地产市场正在创造另一个“新加坡奇迹”。

按照碧桂园从官方统计的数据,近十多年以来,依斯干达特区内最重要的新山区域人口失业率显著低于马来西亚平均水平,平均家庭月收入亦略低于马来西亚平均水平。柔佛州为马来西亚人口第二大州,就业人口数在马来西亚也位居第二,人力优势显著。在未来10 年的就业人数平均增长率预测上,依斯干达特区以3.7%远超马来西亚平均水平。GDP、人均国内生产总值以及人口增长展望上,依斯干达都要显著超过柔佛州和马来西亚平均水平。

“马来西亚房地产市场快速崛起和发展的背后,是政府的推动,是多路资金的引入。”EARealty 房地产公司合伙人Elena Dobreva 在接受媒体记者采访时指出。

“政策引导”,主要是指马来西亚政府自2002 年以来颁布实施的一系列吸引外商投资的政策——投资者可以通过“第二家园”计划,在马来西亚银行存入大约15 万林吉特(不到60 万元人民币),就可在马来西亚享受10 年内的自由出入。“中国投资者在不放弃原有国籍的情况下,可以在90 天内拿到马来西亚10年的免签证,并且可以用自己的名字在银行开户,在马来西亚成立企业。”马来西亚拿督叶绍全曾公开表示,这项政策确实吸引了大批中国商人的到来。

一旦具备了高溢价的可能,不动产投资就会闻风而动。和中国内地曾经的情况类似,目前对依斯干达特区50%的投资集中于房产,包括住宅的和商业的。据中国驻马来西亚大使馆人士介绍,2014 年,中国企业在马来西亚制造业的投资是13.6亿美元,比2013 年增长了47.5%。如果加上中国房企在马来西亚的投资,中国已成为马来西亚最大的投资来源地。

“50%这个比例还持续有在略微的攀升,但是随着制造业项目等的进入,可能又有更多的变化和种类投资。希望房地产相关的项目能将多样化的投资都带动进来。”马来西亚依斯干达特区发展署投资部负责人EngkuAhmad Kamel说。

受到供给市场热炒的因素影响,相对其他国家10 年至15 年的慢速成长,马来西亚的房地产市场成长非常快,尤其是新楼盘。一位当地的中介商表示,从2008 年至今,很多楼盘都在5 年以内开发到位,且这些地方消耗的物资也在不断增长,大致是以前的10倍。

碧桂园的“郊区”大盘逻辑亦即将再次释放其商业价值。瞄准刚需建盘,寻找级差地价,完善配套创造影响力,最后释放升值潜力。这块新加坡腹地就是碧桂园新的实验场,也是规模如此之大的第一个海外实验场。

杨国强很早就有规划,要在东南亚的大城市旁做大项目,新加坡占据了亚洲的经济和文化要塞,是最理想的区位之一。杨国强在接受新加坡《联合早报》采访时说,“新加坡是一个欣欣向荣的国家,也期望长远有更好的发展,所以引进更多的人。但是这个国家小,接受不了这么多人,如果能让森林城市变成他们的第二个家园(就很理想)。这里的房价会便宜很多,我相信将会是新加坡的三分之一的价钱。”

级差地价中较低的地价不断溢价的过程,实际上就是后发地区逐渐加速追赶,带动房价抹平级差的过程。碧桂园“郊区大盘”的逻辑在国内的大城市中屡试不爽,这一次,在亚洲的十字路口、一带一路的桥头堡上,碧桂园又要迈出坚实的一大步,亮出的技能仍旧是最拿手的——造城。


未来森林城市的一景,每一个房间都会是海景房。