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2016.01.07

“我们不仅仅是开发商,更是城市运营商”——专访碧桂园执行董事、副总裁苏柏垣

来源:南方周末    浏览量:2960

“我们的岸线不是简单的防浪堤,而是利用了红树林附近的一些植被,还在上面增加了一些人行径和自行车道的设计,跟周围的环境有一种巧妙的结合,营造了优美的公共空间,沿海都是生态景观休闲带。”


碧桂园执行董事、副总裁苏柏垣

在亚欧大陆最南端的柔佛海峡上,一座由中国民营企业投资的人工岛,正逐渐进入新加坡人的视野,同时也引来了各方的关注。它是碧桂园填海筑岛的首次尝试,被命名为“森林城市”。

有业内人士评价,森林城市是“未来城市的概念版”,是对化解当前大城市病、城市土地集约利用、生态持续发展的一种尝试。

“不止中国关注,整个东南亚乃至世界都关注。”2015年12月20日,苏柏垣接受采访时说。

他很清楚,由于特殊的地理位置,已经不再是一州、一国或两国之间的问题,已经涉及到马六甲海峡,乃至整个东南亚的影响。建设得好,将成为未来城市的典范。

其实,在马来西亚柔佛州,早已有不少从中国来的房地产商相互争抢这片还未开发完全的土地。而苏柏垣认为,“要想胜出,一定要有与众不同的理解,而碧桂园森林城市就注重生态、环境的打造。”

在他看来,碧桂园不再是单纯的开发商,而是一个城市运营商,森林城市也不单纯是一个房地产开发项目。

“这个项目随着市场的发展可能持续开发20年以上”苏柏垣说。

马来西亚倾力支持

问:我们了解到,森林城市项目获得了马来西亚联邦政府和柔佛州苏丹的大力支持,双方是如何达成这种合作关系的?

苏柏垣:伊斯干达特区西部发展比较滞后,柔佛州苏丹(柔佛州最高统治者)一直觉得西部缺少一个发展的引擎。同时,苏丹和当地政府也看到了我们此前在柔佛州金海湾项目的成绩:去化率(在一定时间段内的销售率)已经超过75%。另一方面,在碧桂园董事局主席杨国强心目中,森林城市是新型城市的典范:整座城市立体分层,车辆在地下穿行,地面都是公园,建筑外墙长满垂直分布的植物,地面是无污染的轨道交通,这种想法与苏丹不谋而合。

最重要的是,在马来西亚联邦政府大力支持下,森林城市2015年已经取得政府颁发批准函(policy paper),当中针对教育、医疗、旅游(包括会展中心)的优惠政策已经落地。符合条件的产业可获得的税务优惠相当可观,包括5年免税或者5年的100%投资税抵免,这对企业在营运的前期减轻不少负担。与森林城市项目公司合作开发,亦可享受企业所得税减免。

问:为什么会在马来西亚选址建造森林城市?

苏柏垣:森林城市是集团的头号项目、战略项目。我们在定位的时候就把自己定位成一个城市运营商,而不是开发商。多年来集团杨国强主席一直对于未来城市抱有一个梦想,他看好新加坡旁的区位优势;他认为森林城市将有助于新加坡的发展,它可以让居民享受到大城市新加坡的便利,而同时也能享受着在马来西亚居住时的较低消费。

但在新加坡旁找一块地方,但三百多亩都很难,更不要说3万多亩。而马来西亚土地是私有,又有联邦政府和合作方柔佛州苏丹的支持,我们在土地上付出不太高的成本。另外,如果填海,出来的都是海岸和海景,跟在内陆开发有不同的市场。坦率地说,森林城市包括填海、路桥、以及公共设施的配套,比周边其他房地产项目用地都有竞争力。在新加坡旁边拿到永久产权的十几平方公里土地,开发二十几年,这种战略我感觉是有前瞻性的。其实大家看好的不只是马来西亚的潜在经贸发展机遇,更是新加坡的依托。也是我们打广告要特别提到在新加坡旁的原因,我们非常看好它,也依靠它。

问:对森林城市的设计,做过哪些先期调研?

苏柏垣:我们考察过松岛新城、迪拜、阿布扎比等新型城市,这些城市都有大规模的填海造陆工程。经过实地调研,我们最后感觉,综合自然条件、气候、成本、人口、经济发展支撑及市场辐射等,我们的优势比他们大得多。至于我们判断对不对,就要看接下来的效果了。

环保投入方面也投入巨大的成本

问:柔佛海峡是马来西亚和新加坡的自然边界,对于环境影响,双方建立了怎样的协调机制?

苏柏垣:关于柔佛海峡的重大环境影响议题, 每个季度新马两国的环保部都会召开联席会议,来研究柔佛海峡这一带的填海项目。事实上,马来西亚的环保部门第一时间就把我们的方案发给了对岸的环保部门。在某种程度上可以说,新加坡是一直在监督我们这个项目的进展。新加坡的环保部发言人也曾公开表示,已经收到了森林城市的环评报告,也在密切关注项目的每一步进展。我们是非常严格地按照双方对环境的要求来做的。因为,森林城市主打的就是生态、景观和环境,如果能对我们项目造成伤害的,唯有环保问题。

问:在技术层面上,如何把控填海所带来的影响?

苏柏垣:2015年1月,马来西亚联邦政府正式批准了我们的《详细环境评估报告》和《环境管理计划》。前者是论证整个项目对环境的影响是否在可控范围之内,是否会对邻国造成影响,是否会对本地社会造成影响。后者则是计划填海中需要采取哪些措施来控制在填海过程中造成的影响。

我们对洋流、水速、水质等指标都有传感器进行监测。同时在填海周围,我们使用双层防砂网进行分隔,防止填沙时水底的扬尘去污染其他国家,并且上空也有无人机进行监控,一切都在可控范围之内。

其实为了保证不影响新加坡,我们在填海的投入上是加大的。最初我们只设计有一层防砂网,现在我们做了更保险的选择,多加了一层。这两层防砂网的投入是超出商业考量的,因为这附近的海域比较深,最深要填到海下三十多米。

问:四个岛的设计增加了森林城市的海岸线,在这其中还有哪些生态的设计呢?目前进行到什么阶段?

苏柏垣:我们的岸线不是简单的防浪堤,而是利用了红树林附近的一些植被,还在上面增加了一些人行径和自行车道的设计,跟周围的环境有一种巧妙的结合,营造了优美的公共空间,沿海都是生态景观休闲带。

现在我们正在和SASAKI进行第二期合作,研究如何落实垂直绿化、立体交通怎么连接等问题。

风险可控

问:我们了解到,这个项目总投资将超过2500亿人民币,这么大的项目,有没有考虑过风险问题?

苏柏垣:当初集团内部也充分论证过,这么大的项目,承担的风险和挑战也是巨大的。首先我们是根据市场需求滚动的开发和投入的,我们现在才填了1平方公里,1500亩。可能我们四个岛二十多年才会开发完成,如果市场好,我们可能10年就会填海完成。市场是不断变化的,但市场的规律我们是可以预见的。其次,我们与合作方柔佛人民基建集团的开发、经营理念相同,碧桂园集团和苏丹的关系比较融洽,森林城市绿色城市、工业化建造等理念与实践也与马来西亚国家政策高度契合。有联邦政府与苏丹的支持,我们完全相信这个项目会稳定的发展。

这是一个长期开发的城市、是我们的战略储备项目,底线在我们掌握中。

问:有没有可能开辟一个新的交通枢纽,开辟新加坡到马来西亚的公路,缓解两地的交通压力,同时也提升森林城市的价值?

苏柏垣:在我们的整体规划中是有这样的计划的。一方面,会有陆地的新海关,希望能从新马第二大桥下来,直接有一条快速路,只用5分钟的时间就可以连接到森林城市的第四座岛。在这条快速路的基础上,我们也希望争取增设一个能直达本项目的海关, 这也是我们希望能得到马来政府大力支持的利好条件,但相关技术与管理问题仍在与政府进一步沟通协商中。